三年66卡申請房貸的經歷 附多條建議和總結

簡介

本文為英文作者Geo所寫,因為這個話題可能對本博客的不少讀者來說都需要面對,故翻譯一下。為閱讀通順,下文中的“我”都指作者Geo而非譯者aldens。

很多玩兒信用卡的人可能都會擔心大量開新賬戶和 hard pull 如何影響貸款以及能否取得一個理想的利率。本文作者分享了他申請買新房和買二手車貸款的經歷和一些推薦,希望能幫上有類似需求的人。

聲明

本文並非嚴謹的指南,只是我的個人經歷。我並未建議主張任何人聽從我的指導。本文僅為展示此次經歷中對我有效的方法。每個借貸機構對風險的定義都有不同,根據各自的風險忍耐程度決定他們採取的行動。有很多因素也許是在信用記錄之外的,比如收入和資產情況等等,總之YMMV (Your mileage may vary,指代不同情況結果都可能會發生)。且原文寫於2017/8,如有變化也屬正常情況。

貸款流程

雖然我曾經借過購車貸款,但住房貸款還是頭一次。對於第一次買房子的人,貸款流程是這樣的:作為買家你要雇一個有資質房地產專家幫你買房看房。等你有看中的房子之後,他們的工作就是房屋中介,從你的立場上和賣方者交涉幫你找到最好的deal。

在買房過程中(或之前),你要找個銀行或者貸款公司的信貸員(Loan Officer)。信貸員掌握你所有個人信息,檢查你的信用,然後會給你規劃最佳貸款方案,諸如不同組合的貸款數額,類型,和時間,以及你的首付。建議多找找不同的銀行和信貸員以保證你拿到的是真正理想的利率。信貸員檢查過你所有信息之後,就會向包銷商(Underwriter)提交申請,來決定你的貸款申請是被批准,有條件批准還是拒絕。

與信貸員保持信息透明

貸款過程中信貸員應是你最好的朋友。他們是檢查你的信用記錄並在貸款提交給包銷商後作為你的代表的人。不要對他們有所隱瞞!之後產生的任何“驚喜”都只會耽誤你的貸款進程,如果是競爭激烈的房市你說不定就買不到你想要的房子了。

我第一次和信貸員交流的時候,我們談了諸如收入和自然災害預防等一切相關內容。他請示進行信用檢查時我對他已是100%信息透明。

我告訴他:“我會看到我最近有很多 hard pull 還有很多新帳戶,平均開戶時間也比較低。但是你會看到我從不欠卡債也不付利息”。

他回答:“哎呦不錯,雖然我們只關注最近四個月的記錄。”

對一般人來說可能沒啥問題。 。 。但我最近四個月也有17個 hard pull,16個是信用卡的申請,包括商業卡。儘管商業卡申請不影響Chase的524規則,但你申請抵押貸款時還是會顯示的。

建議1 – 消停4個月再說

一般的經驗來說還是在貸款前幾個月不要有新的申請或是信用活動。信貸員強調了原因——你要進行數百萬級別的貸款時,需要顯得經濟上很穩定。

可我在四個月之前根本沒料到要買房。實際上那時候我都不知道我要從西雅圖搬到一個能馬上買得起房的地方。在搬之前一個月都還沒料到,也就沒法為此打點我的信用報告。最終所有都還是解決了,我也能解釋清楚,包括新信用卡的申請和製造消費(MS),但能否成功還是取決於:1)你的故事編的好不好,2)你的信用記錄是否經得起考驗,或是3)你的信貸員容不容易受驚嚇。

信貸員問我近期的16個 hard pull 是咋回事,我就給他解釋了擼卡這項興趣愛好,以及我為了寫博客要多體驗不同的銀行產品。

他說:“還算合理,還是希望您能保持良好記錄因為我們還要和包銷商解釋。”

幸運的是,我記錄全都留著。

建議2 – 保留所有記錄

下圖節選於我需要填寫的一份Consumer Explanation Letter (CEL,姑且翻作消費者解釋信吧),用來解釋我信用報告上的信息。此外貸款方還需要和近期的每個 hard pull 相關的兩份最近信用卡賬單以證明我沒有在貸款前不久還欠一屁股債。

在CEL中你會看到有些銀行在不同日期出現多次。比如Amex就出現了五次。如果我沒仔細記錄和擼卡相關的所有細節,就很難搞清楚哪張卡對應哪個hard pull了。信貸員和包銷商會根據你賬單上的信用額度來驗證你CEL上的信息和相關的信用卡賬單。所以你必須知道賬單和hard pull的對應關係。

為了更好的協助信貸員和包銷商,我把賬戶名,後四位或五位數字寫在CEL上的解釋一欄(Explanation),這樣他們就能方便檢查賬單和hard pull之間的對應關係。而實際的解釋內容,我都只寫了“寫博客測評信用卡用”。我也考慮過寫些“申卡賺里程點數”之類的理由,此處應由信貸員指導。

值得注意的是,我在五年多之前讀研期間旅行時曾忘記還車貸留下負面記錄,我卻完全忘了。 Wells Fargo在記錄上出現了三次但我明明只有過兩次申請。也許是因為我打電話reconsideration時又調了一次信用記錄。

建議3 – 所有大額銀行存款記錄都要有解釋

除了CEL和相關信用卡賬單外,我和我未婚妻都需要提交工資單和三個月的主銀行賬單。檢查過這些材料之後,信貸員索要所有超過50%平均工資的大額存款的相關文件。

在大約一年半的時間裡,為了開卡消費,我用 Plastiq 用的挺狠的。我未婚妻付所有的賬單房租等花費,而我通過 Plastiq 寄支票給她。她不像我那麼沉迷薅羊毛,我是有小賬戶來進行MS操作的,而她不懂這些。如果你經常存money order或是很多ACH方式的銀行轉賬,我強烈建議把這些操作和用來貸款的主賬號隔離。

除了 Plastiq 付款記錄之外,我還在二月用多交稅的方法完成開卡消費並事後得到IRS的退稅。這筆錢是打回到我主賬號上的,我也要解釋清楚。

以下是節選的解釋信,用來向信貸員解釋那些存款記錄的。

第二天,我就收到了回信:

Hi XXXX,

您的解釋很合理,感謝您提供的一切。

我會想辦法弄出最理想的貸款文件,並看看是否需要額外的東西。

初始承銷 (initial underwrite)完成的時候我會通知您的。

謝謝

大概四天后,我接到了信貸員的電話告知我們貸款已通過!兩天后就喜提新居。我們成了這個雨林院子的新主人,後院里大約有一打棕櫚樹!

車貸

從西海岸到佛州很不爽的一點是那兒基本沒有公共交通,我們必須要再買一輛車了。這裡不需要解釋太多,我們的貸款方就是平時日常使用的信用社(Credit Union)。他們根本不在乎 hard pull 啊,新信用卡賬戶什麼的,我們在市面上比了一圈二手車車貸利率,還是他們給的最低(2.49%)。我就提交了申請,十五分鐘就通過了,沒有任何問題。

總結

我們所有文書都被接受了,得到了三十年固定利率 4.125% 的抵押貸款(譯者註:這是2017年時候的利率 現在利率漲了)。雖然來來回回大量扯皮,整個流程依然難以置信地用時僅三周半就圓滿完成。此文就在上文提到的院子裡寫的。

我們是在購車之前提房的。記住,在申請房貸過程中要避免一切新的債務。於此相通的,我也建議在任何貸款期間保證付清信用卡債並保持低額度使用率(utilization)。

最後重申,本文僅僅是基於我個人的貸款經歷,背景,公司等信息,YMMV。

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